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【泰﹒識投資】買曼谷Sukhumvit酒店 最高回報率可達10厘?跑贏住宅平均5厘租務回報!

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泰國一直是世界最受歡迎的旅遊國度,世界旅遊組織(UNWTO)於2018年中指出泰國位居最重要的國際旅遊國家第九位,遊客人數每年增長率增7.9%。根據泰國旅遊局於2019年的統計數字,入境泰國的國際觀光客人次達4千萬人,創下歷史新高。泰國官方更指出國際旅客觀光收入達到約1兆9600億泰銖,人次和收入均年增約4%。其中泰國更位居最重要的亞洲旅遊國家第二位。泰國在疫情底下迅速復甦,截至九月份,泰國更保持長達103日本地零確診記錄。泰國更獲選為世界衛生組織抗疫冠軍典範國家。

泰國政府早前宣布刺激旅遊業的計劃,擬在10月允許境外旅客從布吉入境,接受14天隔離後,方可在當地旅遊。小編估計泰國會於明年一月通關,旅客人數逐步增加。那麼泰國經濟的復甦與本文有甚麼關係呢?如果你有興趣投資泰國,千萬不可錯過以下的資訊!

今期要介紹的是泰國酒店式住宅項目,香港人多數稱為服務式住宅。投資酒店式住宅項目最重要的是挑選旅遊旺區和國際酒店大集團。旅遊旺區顧名思義是該區衣食住行樣樣齊、吸引大部分旅客聚居。國際酒店大集團擁有一系列優質管家服務和設施,租客群廣闊而多,不愁沒有租客。小編今次以位處日本人區Ekkamai新落成的 Wyndham Garden Residence 和Wyndham Bangkok Queen Convention Centre為例,與你深入探討如何做到每年高達10%的租務回報。

Wyndham Garden Residence 是由大型國際酒店品牌Wyndham和大型發展商Siamese 共同營運。Wyndham是著名的美國連鎖酒店集團,旗下擁有最為港人熟悉的 Ramada、Wyndham、Howard Johnson等酒店品牌。Siamese 是泰國前五實力開發商,主要業務專注於投資者銷售。品牌下有主營酒店業務的公司,以協助業主處理一切租賃事務。要做到每年高達10%租金回報率,首先要談談Wyndham Garden Residence的配套和設施。

配套方面,Wyndham Garden Residence 位於日本富人區 Ekkamai BTS站旁邊,BTS旁就是Gateway 商場,添好運點心亦在此進駐。

Ekkamai 位處Sukhumvit Soi 63,與THONG LO比較下比較熱鬧,Ekkamai 區高級住宅較多,感覺比較生活化。該區域大型商場和精緻小店雲集,且匯集各色日韓餐廳,Big-C等大型生活百貨。很多遊客都會專程到Ekkamai感受泰國的專屬日本風。其次,Ekkamai是曼谷國際教育資源最為集中的區域,許多赴泰工作的外籍人士都喜歡選擇Ekkamai,一來交通便於工作,同時讓孩子於就近就讀國際學校。該區租務需求大,BTS Ekkamai綠色線乘搭兩站到Asoke (Terminal 21),深受旅行社、自由行旅客、外籍人士歡迎。

而 Wyndham Bangkok Queen Convention Centre 項目位於Queen Sirikit Convention Centre MRT站旁邊,對面則是詩麗吉王后會議中心,每年到訪展覽的商務旅客可以說是數之不盡。現時會議中心正進行翻新,從現在2萬平方米的基礎上擴建至7萬平方米,大大提升該會議中心承接各種商業和展覽活動的潛力。同時,還會對該會議中心的內部設備進行升級,打造現代化、朝著國際標準看齊的大型會議中心,推動泰國成為東盟地區商業會議、研討會和展覽活動承辦的領先國家。負責擴建的NCC 公司董事經理薩卡更表示,現時已有不少客戶預訂場地作大型展覽,例如每年舉辦的SAHA GROUP 博覽會。小編在文章開首提及的汽車展,亦相當大機會移師到新建的詩麗吉王后會議中心。加上Wyndham酒店集團的品牌引來極高端的租客,該地段的租務必定暢旺。

(Queen Sirikit Convention Centre MRT站)

(詩麗吉王后會議中心)

設施方面,Wyndham Garden Residence和Wyndham Bangkok Queen Convention Centre均提供五星級酒店設施和服務。它們都會為客人提供酒店管家服務、專車接送及泊位和清潔服務等。由於酒店是新落成,設施絕對不會遜色於其他同區酒店。無邊際泳池、會議室、桑拿房、健身室等應有盡有。倘若一月份通關後,遊客及外籍人士將會大幅流進泰國,高質素的酒店不愁沒有租客。

 

收租回報可達10% (每年收租可達港幣32萬)

那麼,兩間酒店式住宅項目的每年高達10%租金回報率是怎樣計算出來?由於Wyndham Garden Residence 位於曼谷日本人區 Ekkamai,而曼谷日本人區 Ekkamai 並沒有五星級酒店,所以小編參考了同區的四星級酒店 Somerset Ekamai Bangkok 的平均房價作參考。

2019年 Somerset Ekamai Bangkok 的每晚平均房價為港幣$800,倘若每個月平均27晚有房客入住,每個月租金回報可達港幣21600元;每年租金回報率可達港幣$259200。所以我們得出以下方程式。

  1. Somerset Ekamai Bangkok 每年淨租金收入 : $800x27x12= $259200

Wyndham Garden Residence是新落成的五星級酒店,不論酒店設施或裝潢,是全區最高尚和頂端。Wyndham Garden Residence 位於BTS Ekkamai Gateway 商場旁邊,深受遊客歡迎。而Wyndham貴為國際酒店大品牌,五星級酒店服務亦不是同區酒店能媲美。與 Somerset Ekamai Bangkok 相比,Wyndham Garden Residence的品牌和設施更勝一籌!因此,小編估計保守估計每晚房價可達港幣過千元,尤其是旅遊旺季。

  1. Wyndham Garden Residence 每年淨租金收入: $1000×27 x 12= $324000 (未扣除酒店開支)

現時兩個項目的單位最低價格為港幣170萬元,要做到10%每年租務回報,每年租金收入需至少達到港 $170000。而 Wyndham Garden Residence 每年租金收入可達港幣32萬元,扣除30%的酒店租務託管費用和15%消費税後,每年租金回報可達至少港幣19萬元。因此該項目的每年租務回報率展望每年10%以上。

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